Durante décadas, participar en una promoción inmobiliaria ha sido una posibilidad reservada a fondos de inversión, family offices y grandes patrimonios capaces de comprometer cientos de miles de euros en una sola operación. Sin embargo, la irrupción de las plataformas de financiación participativa está transformando este escenario y permitiendo que pequeños y medianos ahorradores accedan a oportunidades tradicionalmente vetadas para el inversor minorista.
Con este objetivo, Fellow Funders, plataforma española especializada en financiación alternativa e inversión participativa, ha abierto una nueva ronda de inversión para financiar Sant Joan Despí Fase II, una promoción residencial de obra nueva compuesta por 23 viviendas y plazas de garaje en una de las zonas con mayor demanda del área metropolitana de Barcelona.
Concretamente, los precios de obra nueva se mueven entre 4.200 y 4.800 €/m², con oferta limitada que sostiene los niveles en la zona que, además, ofrece una ubicación privilegiada a 7 minutos del centro de Barcelona.
La operación supone una inversión total de 5,4 millones de euros, de los cuales 4,32 millones serán aportados por los inversores a través de la plataforma. El 20% restante, equivalente a 1,08 millones de euros, corre a cargo del propio promotor, SHEVAT, una compañía con más de 75 proyectos desarrollados en la zona y que ya ejecutó la Fase I de esta promoción.
"Uno de los principales cambios que está experimentando el mercado es que ya no es necesario disponer de un gran patrimonio para acceder a inversiones inmobiliarias profesionales", explica desde Fellow Funders su CEO, Gonzalo Albero.
"La tecnología y la regulación han permitido democratizar el acceso a este tipo de activos manteniendo estructuras de control y supervisión adaptadas al inversor", añade.
Una alternativa a los productos tradicionales
En un contexto en el que muchos ahorradores buscan alternativas a los depósitos bancarios y a la volatilidad de los mercados bursátiles, el crowdfunding inmobiliario se está consolidando como una fórmula para diversificar carteras mediante activos vinculados a la economía real.
El proyecto Sant Joan Despí Fase IIcontempla una TIR estimada del 15,02% anualizada y un ROE del 34,29% en un plazo aproximado de 24 meses, lo que le convierte en una sólida alternativa a productos financieros tradicionales con menores expectativas de retorno. La rentabilidad estimada supera con holgura la de los depósitos bancarios, en torno al 2-3%, los fondos conservadores (4-6%) y las SOCIMIs cotizadas en bolsa (5-8%).
Uno de los elementos diferenciales de la operación es el modelo de coinversión. SHEVAT aporta capital propio al proyecto y participa en las mismas condiciones económicas que el resto de inversores.
Este planteamiento busca alinear los intereses de todas las partes implicadas, ya que la rentabilidad del promotor depende del éxito de la promoción.
El modelo contrasta con otros esquemas en los que el gestor o intermediario obtiene sus ingresos independientemente de la evolución del proyecto.
“El promotor invierte en igualdad de condiciones con el resto. Si el proyecto sale bien, gana junto al inversor. Si sale mal, pierde junto al inversor. Eso cambia profundamente la dinámica frente a un préstamo participativo tradicional o un fondo donde el gestor solo cobra fee y comisión de éxito. La alineación de incentivos es total: el promotor tiene la misma urgencia que el inversor en que la obra entregue dentro de plazo y dentro de presupuesto”, aclara Gonzalo Albero.
Acceso a un mercado antes reservado a profesionales
La promoción se ubica en Sant Joan Despí, a escasos minutos de Barcelona y en un entorno donde la oferta de obra nueva continúa siendo limitada frente a una demanda residencial sostenida. Históricamente, participar en operaciones de este tipo requería inversiones elevadas y acceso directo a promotores o vehículos especializados.
A través de plataformas como Fellow Funders, los inversores pueden participar con importes significativamente inferiores a los exigidos por los canales tradicionales, facilitando el acceso a una clase de activo que hasta hace pocos años estaba prácticamente restringida a inversores institucionales.
“En el mercado español, somos una de las plataformas referentes en el segmento que combina rigor en la selección de proyectos, coinversión real entre plataforma y promotor, y acceso democratizado para el inversor minorista. Nuestro objetivo no es solo cerrar rondas: es construir una categoría de inversión alternativa profesional y duradera en España”, afirma el CEO de la empresa.
Regulación y supervisión
Fellow Funders opera como Plataforma de Financiación Participativa autorizada por la CNMV y supervisada bajo la normativa europea EU 2020/1503. Además, la estructura del proyecto contempla una sociedad específica para la inversión, custodia separada de fondos y procesos de supervisión y auditoría orientados a reforzar la transparencia y la protección del inversor.
La compañía, con más de siete años de trayectoria en el mercado español, forma parte del ecosistema financiero e inmobiliario impulsado por Orbyn y ha canalizado decenas de millones de euros hacia proyectos empresariales e inmobiliarios.
Un nuevo modelo
La plataforma Fellow Founders responde a la profunda transformación del mercado inmobiliario, en el que hace diez años, por ejemplo, participar en una promoción residencial en el entorno de Barcelona requería medio millón de euros, una relación personal con el promotor y aceptar la gestión activa del activo.
Hoy, plataformas reguladas como Fellow Funders permiten a un inversor particular acceder a la misma operación con un ticket de unos pocos cientos de euros, sin tener que conocer al promotor y sin gestión activa por su parte.
“No es solo democratización del acceso, es democratización de la calidad: el inversor minorista puede ahora participar en operaciones con el mismo nivel de due diligence, estructura legal y reporting que un fondo institucional. La pregunta relevante no es ya si esto es posible; es cuántos inversores entenderán que el modelo existe y que está regulado. La asignatura pendiente es educación y construcción de confianza. Las plataformas que estamos profesionalizando el sector con rigor somos las que vamos a definir esa categoría en los próximos años”, asegura Gonzalo Albero.
Las cifras de rentabilidad indicadas son estimaciones del proyecto y no constituyen garantía de resultados futuros. Toda inversión conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital, recuerdan desde la compañía.
Sobre Fellow Funders
Fellow Funders es una plataforma española de financiación participativa autorizada y supervisada por la CNMV bajo la normativa europea EU 2020/1503. Con más de siete años de trayectoria, conecta a inversores particulares con oportunidades de inversión en empresas y proyectos inmobiliarios, y forma parte del ecosistema Orbyn. Su modelo de coinversión real y selección rigurosa busca democratizar el acceso a inversiones tradicionalmente reservadas a grandes patrimonios e inversores institucionales.
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