La pandemia mundial provocada por el virus Covid-19 ha transformado el mundo en cuestión de semanas, hace tan solo mes y medio nadie podía imaginar el vuelco económico y social al que íbamos a enfrentarnos y las consecuencias que traería para el futuro más inmediato.

En España el sector inmobiliario se encontraba en un punto álgido de su ciclo económico, pero seguía empujando fuerte debido a que había apetito inversor, el negocio residencial en las grandes capitales se había estancado y dejaba de ser atractivo en precios, pero en un entorno con los tipos de interés en negativo y los mercados financieros en máximos históricos, el sector del real estate seguía siendo atractivo para los inversores que buscaban negocios de inversión Value Add en su gran mayoría. Las inversiones alternativas como el coliving y el coworking, los edificios de oficinas, hoteles y sobre todo residencias de ancianos y estudiantes centraban toda la actividad inversora.

Con el comienzo del estado de alarma el 14 de Marzo y los sucesos que posteriormente se irían sucediendo a nivel mundial, la economía del país paró su actividad productiva y de consumo en su mayor parte, y todos nos dimos cuenta que muchas cosas iban a cambiar. El sector inmobiliario se detuvo como los demás, las obras a duras penas seguían adelante y la comercialización se frenó en seco, no se podían visitar los inmuebles y los números con los que antes calculábamos la viabilidad de un negocio pasaron a ser papel mojado.

Con este panorama, nos ha llevado un tiempo el ver por dónde podían ir las cosas en el futuro, y a día de hoy tampoco se puede aseverar ningún escenario concreto pero si que podemos prever varias pinceladas de cómo podría evolucionar el sector.

La primera premisa de la que debemos de partir, es que la crisis a la que nos enfrentamos no es la del 2008, esa crisis partió de una burbuja inmobiliaria provocada no solo por un aumento de los precios de la vivienda sino también de un exceso de apalancamiento de empresas y hogares, que dio lugar a una crisis financiera que dejó sin liquidez a los mercados, y posteriormente se trasladó a la financiación de los estados. A día de hoy, los bancos están saneados, los bancos centrales proveen de liquidez a los mercados, la mayoría de empresas podrán refinanciar sus deudas y los inversores tienen capacidad para invertir en un mercado que ahora si les puede dar oportunidades.

Dicho lo cual, el problema al que nos enfrentamos es más profundo e inmediato que en el 2008, en esa crisis los precios de la vivienda tardaron casi 6 años en caer un 30%, debido a un mercado que se resistía a vender con pérdidas, mientras que ahora según la mayoría de analistas del mercado es previsible que de aquí a final de año caigan de media un 10% aproximadamente, y con toda probabilidad en el 2021 podrían seguir esa progresión aunque seguramente se verá frenada por la entrada de inversores ávidos de comprar en un mercado con precios accesibles y rentabilidades que pueden ser muy interesantes en plazos de 3 a 5 años.

La oferta aumentará por las necesidades de liquidez inmediata y el aumento del desempleo, muchos autónomos se verán obligados a generar ingresos y a nivel corporativo habrá desinversiones en sectores como el hotelero, que tendrá que afrontar perdidas y la reestructuración de sus negocios para ser sostenibles.

Por otra parte, la demanda será la que más se contraiga inicialmente por la incertidumbre y cambios en sus fundamentales, como la pérdida de empleos y las bajadas de salario.

Nadie puede predecir si la recuperación será en “V” o en “U”, pero todo dependerá principalmente de dos condiciones:

  • La primera es que para materializar el cambio se debería de producir un aumento de la demanda inversora, que debería comenzar con inversores oportunistas, grandes patrimonios, fondos de inversión, etc. que verán oportunidades en un mercado en el que hace meses no se podía entrar porque no había activos a buen precio, dando paso después a inversores particulares con poder adquisitivo y con capacidad de asumir riesgos.
  • La segunda condición que marcará el timing de la recuperación del mercado inmobiliario será la gestión de la crisis que realicen las administraciones, será muy importante que sepan medir sus fuerzas y consensuar medidas que no solo hagan que las clases sociales más vulnerables salgan adelante, sino que también el tejido empresarial del que depende el empleo subsista con una base suficientemente consistente como para volver a tirar de la economía y crear empleos.

En todo caso, parece haber consenso entre la mayoría de analistas del sector inmobiliario sobre una posible recuperación de los precios medios de la vivienda para los años 2022 y 2023, donde se podría llegar y superar los niveles de 2019.

Lo que es una realidad es que este sector sufrirá importantes cambios después de una crisis de este calibre, habrá perdidas en negocios que se emprendieron en los dos últimos años y tendrán que refinanciarse, muchas empresas tendrán que rehacer sus planes estratégicos para adaptarlos al nuevo escenario y sobre todo, puede haber cambios importantes en la tipología de los nuevos productos, no es descartable pensar que en este tiempo de confinamiento mucha gente haya podido cambiar sus intereses a la hora de elegir vivienda, debido a que el mundo laboral puede haber dado un salto tecnológico inevitable, el teletrabajo, por qué vivir en un piso de 40 metros sin terraza ni espacios abiertos en el centro de la ciudad, pudiendo vivir en una casa grande con jardín en la que pueda teletrabajar y tener comodidades al mismo tiempo y por el mismo precio. Del mismo modo, seguro que muchas empresas ya se están planteando reducir costes y centralizar recursos en oficinas más pequeñas y funcionales, externalizando trabajos que se pueden hacer desde remoto.

En definitiva, vamos a tener que estar muy atentos porque vienen curvas y hay que mantener la calma, habrá cambios rápidos y probablemente oportunidades.

Pablo Barriopedro, director de Real Estate en Alternative Assets by Fellow Funders.

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