Por Ruth Ugalde / El Confidencial
Corpfin Capital Real Estate Partners (CCREP), el brazo inmobiliario de la fima de capital riesgo, ha pisado a fondo el acelerador para convertirse en uno de los referentes del sector en España. Fundado en 2008, se estrenó en el mercado con la compra del edificio que ahora alberga la tienda Apple de Valencia y que cuatro años después le vendió a Amancio Ortega, una tarjeta de presentación que Javier Basagoiti, socio director de la firma, cita como ejemplo de su forma de trabajar.
En menos de seis años, CCREP ha asesorado inversiones en activos inmobiliarios por más de 600 millones, ha movilizado inversiones por cerca de 150 millones de euros con sus tres primeros fondos, y ahora va a sumar 20 millones más con el arranque de su cuarto vehículo, capital que le confiere un potencial de inversión de hasta 40 millones de euros. Se trata de Corpfin Capital Retail Parks Spain y se dedicará en exclusiva a desarrollar parques de medianas superficies cuyo imán será contar con inquilinos de la talla de Aldi, Lidl, Decathlon o Norauto.
Todas estas compañías tienen actualmente importantes planes de crecimiento, que se traducirán en aperturas alrededor de las grandes capitales, áreas donde Corpfin prevé adquirir suelos de unos 5.000 metros cuadros y promover los parques, con una capacidad de edificación de hasta 7.000 metros cuadros. De hecho, ya tienen localizadas sus tres primeras ubicaciones, dos de ellas alrededor de Madrid, y están negociando alquileres con estos grandes imanes.
"Somos fabricantes de este tipo de activos para luego vendérselos a inversores que lo quieren para su cartera. Gestionamos para vender", explica Basagoiti. De hecho, su primera operación, la tienda de Apple de Valencia, que abordó a través de un club deal, fue un auténtico ejercicio de value added (creación de valor), con la recuperación de todo el edificio, la gestión de licencias, la identificación y acuerdo con el inquilino y, finalmente, su venta.
Después llegó su primer vehículo (CCPR I), que fue totalmente desinvertido en agosto de 2014 con unos fondos bajo gestión de 150 millones, y los dos siguientes, CCPR II y CCPR III, están a punto salir a bolsa a través de la socimi Corpfin Capital Primer Retail, cuyo estreno en el MAB -Mercado Alternativo Bursátil- está previsto para mediados de junio a través de un listing y con el respaldo de firmas como Armabex, Cuatrecasas y Deloitte.
Con Corpfin Capital Retail Parks Spain la gestora da un salto de dimensión, ya que sus tres primeros vehículos han estado centrados en la adquisición de locales comerciales prime de las principales ciudades españolas, mientras que ahora apuesta por las medianas superficies comerciales en las periferias de las grandes ciudades. Un cambio que responde al deseo de la gestora de no tener operando simultáneamente varios fondos dedicados al mismo negocio y, por tanto, competidores entre sí.
De hecho, CCPR II y III se crearon cuando CCPR I estaba desinvirtiéndose y, en realidad, son un único vehículo que se estructuró así para garantizar que un 25% de los inversores tuviera más del 5% del capital, lo que les permite cumplir el requisito de difusión para ser socimi sin tener que verse obligados a vender acciones.
En cambio, mantiene intacta su filosofía de crear valor mediante la gestión de todo el proyecto, desde la identificación del activo inmobiliario hasta su puesta en marcha con inquilinos de primer nivel que garanticen rentabilidad al proyecto. De hecho, CCPR I se ha desinvertido con una rentabilidad anual del 17%, mientras que la rentabilidad total del proyecto de la tienda Apple fue del 50% en 4 años.Con su nueva aventura, la firma confía en repetir los números del pasado, esperanza que basa en su experiencia y en poder contar con compañeros de viaje como los citados, ya que Aldi, Lidl, Decathlon o Norauto tienen, para este tipo de parques un poder de atracción comparable el del grupo Inditex en los centros comerciales.
Además, en el caso concreto de las medianas superficies, las operaciones son mucho más rápidas, lo que permite devolver el dinero antes. "Aquí los periodos de maduración son más cortos, porque en un plazo de entre 12 y 18 meses compras el suelo, construyes la nave y alquilas. Si en ese momento alguien quiere comprar, tú ya puedes vender", explica Basagoiti, quien también advierte: "Para hacer buenas inversiones en España quedan 24 meses más. Es fundamental en este negocio saber medir bien los ciclos".
Y con casi tres décadas de experiencia, su olfato le dice que es momento de moverse, hasta el punto de que antes de cerrar 2015 prevé lanzar otro fondo más, el quinto, donde espera repetir experiencia con el 70% de sus actuales inversores y cuya naturaleza se resiste a desvelar: sólo adelanta que no será competidor de los ya existentes.
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