Un consorcio liderado por los fondos estadounidenses Blackstone y Centerbridge se perfila como el gran favorito para comprar la sede de Banco Santander en Boadilla del Monte (Madrid), en una de las mayores operaciones inmobiliarias del año en España ya que podría superar los 3.000 millones de euros.
El juzgado que supervisa el concurso de acreedores de Marme Inversiones, sociedad propietaria desde 2008 de la denominada Ciudad Financiera Santander, ha pedido a los interesados en comprar este activo que presenten ofertas vinculantes con el lunes 17 de septiembre como fecha límite. El objetivo del administrador concursal es utilizar el dinero recaudado para repagar de manera íntegra la deuda de Marme.
Según fuentes del mercado, los fondos GSO (filial de Blackstone especializada en deuda en proceso de reestructuración) y Centerbridge preparan una oferta conjunta que podría alcanzar los 3.100 millones de euros. Estos inversores están negociando financiar su propuesta con un crédito que podría estar liderado por Deutsche Bank.
Segundo intento
Tanto GSO como Centerbridge son ahora acreedores de Marme, ya que compraron parte de la deuda a los bancos que en su día prestaron dinero a esta sociedad. A su oferta se podrían sumar otros fondos acreedores como Avenue Capital, según fuentes cercanas al proceso.
Durante el concurso de acreedores, iniciado en 2014, GSO y Centerbridge ya intentaron hacerse con el control de la sociedad, proponiendo comprar el capital de Marme y manteniendo la deuda actual. Era una estrategia similar a la que también persiguieron durante varios años Aabar (fondo de Abu Dabi) junto al inversor británico-iraní Robert Tchenguiz, después de comprar parte de la deuda concedida por el banco RBS a Marme.
Pero el administrador ha decidido realizar una subasta formal para que los interesados pujen en conjunto por la Ciudad Santander y permitan así la devolución de todos los pasivos. Los acreedores creen necesarias ofertas por encima de los 3.000 millones de euros para permitir la recuperación del principal de su deuda y los intereses.
Así como Blackstone y Centerbridge parecen dispuestos a formalizar una oferta cumpliendo las condiciones marcadas por el juez, no está claro si Aabar va a acudir a la puja. En los últimos meses, este fondo ha mantenido una disputa legal con Tchenguiz en torno a su inversión conjunta en la sociedad propietaria del campus de Boadilla.
El fondo kuwaití AGC Equity Partners también analiza la posibilidad de presentar oferta por la Ciudad Santander. Hace casi dos años, esta firma ya presentó una propuesta de unos 2.700 millones de euros para hacerse con la sede del banco español, pero no salió adelante al estar el concurso de acreedores en fase incipiente y porque Santander amenazó con la opción de ejercer su derecho de tanteo para recomprar sus oficinas.
Alquiler a largo plazo
Los inversores Glenn Maud y Derek Quinlan, que ya eran propietarios del rascacielos de Citi en Londres, compraron la sede del banco español en 2008 por 1.900 millones de euros, para lo que utilizaron un préstamo de un grupo de bancos liderados por RBS. Poco después de la adquisición, empezaron los problemas para cumplir las condiciones del crédito, lo que llevó al final al concurso de acreedores de Marme Inversores, una de las sociedades instrumentales creadas por Maud y Quinlan para llevar a cabo la transacción. El control sobre Marme era ejercido por esos inversores a través de los vehículos holandeses Delma y Ramblas.
A través de ese entramado, los inversores obtuvieron dos créditos de RBS por un total de 275 millones de euros, y otro préstamo de 1.600 millones por un grupo de ocho bancos. Es decir, lograron financiación externa para financiar 1.875 millones sobre el precio total de 1.900 millones. Esta estructura tan endeudada se tambaleó tras la caída de Lehman Brothers, sucedida apenas tres días después de que Maud y Quinlan cerraran la transacción.
El principal atractivo de la Ciudad Santander era el contrato por el que el banco que preside Ana Botín será su inquilino durante 40 años, hasta 2048. En esta fecha, la entidad española puede negociar una prórroga o bien recomprar el inmueble.
Tres opciones
Una vez que se presenten las ofertas el próximo lunes ante el juzgado mercantil número 9 de Madrid, instancia que lleva el concurso, existen tres posibles alternativas.
Si hay varias propuestas atractivas, el juzgado podría abrir un proceso de mejora competitiva de los precios planteados. Si solo hay una oferta, de un valor adecuado para pagar a los acreedores, ésta podría ser aceptada de inmediato.
Los acreedores actuales de Marme (entre los que además de RBS figuran otros bancos como CaixaBank, IG, HSH Nordbank y BayernLB) esperan que la oferta final supere los 3.100 millones de euros, para poder recuperar al 100% la deuda concedida con sus intereses.
La última posibilidad es que las ofertas no lleguen a la valoración estimada. El juzgado podría cambiar de estrategia y permitir la venta o liquidación por partes de los distintos pasivos de Marme Inversiones.En este supuesto, los bancos acreedores quieren que el juzgado contrate consultoras inmobiliarias y bancos de inversión para que organicen una subasta más amplia de la Ciudad Santander, intentando atraer el interés de otros inversores. Por ejemplo, citan la posibilidad de que fondos como HIG, KKR, Kennedy Wilson, Lone Star, Azora, Cohen Steers y Fidelity puedan pujar por el inmueble si reciben información adecuada de sus características.
Sin embargo, fuentes involucradas en el proceso señalan que el proceso de venta ya es conocido por el mercado, y apenas han mostrado interés en fondos al margen de los que han participado en los avatares de los últimos años, caso de Blackstone, Centerbridge, Aabar y AGC.
Por Roberto Casado / Expansión
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