El fondo Värde Partners compite con Lone Star por ser el mayor inversor de residencial en España. Este fondo, que entró en España en 2013, avanza en su apuesta inversora en el país y ha puesto el foco en una de las promotoras más importantes en el anterior boom: Reyal Urbis.
La inmobiliaria surgida de la fusión de la constructora Reyal, de Rafael Santamaría, con Urbis, la inmobiliaria de Banesto, se encuentra en concurso de acreedores desde 2013. Con un pasivo de 4.660 millones de euros, y unos fondos propios negativos de 3.449 millones, la compañía negocia a contrarreloj apoyos para su propuesta de convenio, que le permita sortear la liquidación. El tiempo para lograr el respaldo de al menos el 75% de la masa acreedora vence el próximo 31 de mayo.
En este proceso, en el que están implicados grandes bancos como Santander, Sareb (a quien adeuda 1.000 millones de euros) y Hacienda (con una deuda de más de 400 millones), ha surgido un nuevo actor: el fondo Värde Partners. Según fuentes cercanas a la operación, este fondo ha adquirido un importante paquete de la deuda de Reyal, situándose entre los grandes acreedores de la inmobiliaria. Desde Reyal Urbis confirman la existencia de grandes fondos de inversión entre sus acreedores, sin aclarar qué porcentaje del pasivo poseen.
La compra de esta deuda, con garantías hipotecarias, permite a Värde tener derechos sobre la cartera inmobiliaria de Reyal que, según la última tasación, contaba con un valor de mercado de 1.170 millones. De esta cifra, 863 millones corresponden a suelos y activos terminados (posee 217 viviendas en stock).
Tras cuatro años de concurso, y más de cinco en pérdidas, el principal activo de Reyal Urbis es su cartera de suelos. La compañía cuenta con terrenos repartidos en 30 ciudades, la gran mayoría de ellos con calificación finalista. Un tipo de activo que encajaría en el perfil de inversión de este fondo, que es propietario de dos de las promotoras más pujantes en la actualidad: Vía Célere y Aelca.
La estrategia de acceder a los activos de una compañía a través de la deuda no es una práctica nueva entre los fondos de inversión, ni tampoco para el propio Värde. En 2014, este fondo, con sede en Minneápolis (EEUU), compró, con una quita del 90%, la deuda de los bancos españoles en SanJosé. Finalmente, llegó a un acuerdo con este grupo para adjudicarse su división inmobiliaria a cambio de cancelar la deuda.
Propuesta
Tras adquirir una participación “significativa” en Reyal, Värde habría mostrado interés por hacerse con más deuda. A su favor también juega la modesta oferta hecha por la inmobiliaria en su convenio.
Reyal Urbis ha propuesto a los acreedores de su préstamo sindicado (que supone el mayor montante del pasivo total) dos alternativas: una quita de entre el 88% y el 93% o una dación de los activos en garantía, a excepción de una selección de inmuebles escogidos por Reyal, que mantendría la compañía para continuar con su actividad.
A la Agencia Tributaria, la promotora le ofrece el pago de la gran mayoría de los más de 400 millones que le adeuda en los ocho años siguientes a la firma del acuerdo. Hacienda cobraría con lo obtenido con la venta de los activos en garantía, asegura Reyal en su propuesta de convenio.
A los acreedores ordinarios (debe más de 122 millones a proveedores y otros 481 millones a acreedores no comerciales), les propone una quita del 70% para las deudas de menos de 3.000 euros y una quita del 90% con una espera de seis años para el resto.
Estas elevadas quitas no convencen a sus acreedores y, al cierre de esta edición, éstos se muestran partidarios de rechazar la propuesta, señalan fuentes cercanas al proceso, lo que le llevaría a la compañía a la liquidación. El propio presidente y máximo accionista, Rafael Santamaría reconocía en la pasada junta de accionistas que la salvación de la promotora pasaba por que sus grandes acreedores, principalmente Hacienda, aceptasen una propuesta que estos no consideran muy beneficiosa, según estas fuentes.
La entrada en liquidación no supondría un freno para los planes de Värde, que podría hacerse igualmente con los activos que le interesaran de la promotora en el proceso posterior. Si finalmente Reyal no lograse el apoyo de sus acreedores, seguiría la estela de su homóloga Martinsa Fadesa, que se encuentra en pleno proceso de liquidación, con la venta de activos a través de subastas periódicas.
En el primer trimestre de 2017, Reyal Urbis ingresó 8,9 millones de euros, de los que 45.000 euros procedían de su área residencial (que generó unos gastos de 421.000 euros). Estos ingresos son un 2% superior a los obtenidos en el mismo periodo de 2016. En 2017, Reyal registró unas pérdidas de 34,35 millones. Desde 2013, año de entrada en el concurso, acumula pérdidas por valor de unos 1.847 millones.
Por Rocío Ruiz / Expansión
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