Los inversores regresan a los centros comerciales

Por Oscar Muñoz / La Vanguardia

La reactivación del consumo tiene un impacto directo en los centros comerciales, que vuelven a recibir inversiones importantes tras años de parálisis. En lo que va de año se han cerrado operaciones que duplican en valor a las efectuadas en todo el 2013. Las compraventas de enero a agosto han alcanzado 1.200 millones de euros, cuando en el ejercicio pasado, entre enero y diciembre, rondaron los 600 millones. Y la previsión es acabar el 2014 con 2.000 millones. El 2007, antes de la crisis, la cifra fue de 1.600 millones y desde entonces el volumen fue cayendo.

Precios bajos y buenas rentabilidades han atraído a nuevos actores, que han irrumpido en el mercado con fuerza: los fondos internacionales y las socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria). Entre los primeros, los hay que buscan ganancias a corto plazo y otros con voluntad de permanencia mayor. Las segundas, con un horizonte de inversión más largo, se prevé que vayan a más.

"Es muy positivo que haya tanto interés, cada tipo de inversor tiene su perfil y buscan la rentabilidad con horizontes distintos, pero lo importante es que el mercado se está moviendo", destaca Javier Hortelano, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), entidad que ha celebrado esta semana su congreso en Málaga bajo el lema Evolución y transformación. La rentabilidad depende, además de la oferta y la demanda que repercuten en los precios, de la evolución de las rentas que se pagan por los espacios, que experimentarán alzas a medida que aumenten la afluencia de visitantes y las ventas finales. Para los centros más consolidados se esperan crecimientos de rentas del 25% en los próximos cinco años.

El calentamiento del mercado ya está haciendo bajar las rentabilidades para los inversores en los centros prime de Barcelona y Madrid tras dos años de estabilidad, destaca BNP Paribas Real Estate en su último informe. Así, han pasado del 6,4% del 2013 al 6,2%. "Aunque el movimiento no es vertiginoso y aún dista de los mínimos del 2007, la tendencia no volverá a ser positiva en los últimos años", augura Javier García-Renedo, senior advisor de esta consultora inmobiliaria.

El sector cuenta con 544 centros, de los que 13 se inauguraron entre 2012 y 2014. Entre 2014 y 2016 está prevista la apertura de una media de seis nuevos centros al año, muy por debajo de los 27 del periodo 2004-2008 pero suficientes para pasar de los 328 m2 de superficie bruta alquilable por cada mil habitantes de hoy a 337, por encima de la situación de saturación teórica, que está en 325, destaca otra consultora, Aguirre Newman, en su último informe de previsiones.

Entre las principales operaciones de este año están la compra de Marineda City, en La Coruña, por la socimi Merlin Propierties por 246 millones; la de Castellana 200, a cargo del gestor canadiense de fondos PSP Investments y la gestora española inmobiliaria Drago Capital, por 140 millones; la de El Boulevard, en Vitoria, por la holandesa ING Real Estate (130 millones); y Gran Via, de Vigo, adquirido por la firma de inversión estadounidense Oaktree Capital (100 millones). En Catalunya la más destacada es la de L'Ànec Blau, en Castelldefels, comprado por la socimi Lar España Real Estate por 80 millones.

La ocupación es elevada y no sólo en los centros consolidados. Según BNP Paribas Real Estate, la tasa de vacío al cierre del segundo trimestre fue del 8,7% en Madrid y del 7,5% en Barcelona, porcentaje que descendía hasta el 1,5% en los de gran formato (con más de 70.000 m2). Como ocurre en otros segmentos inmobiliarios, el de los centros comerciales se comporta de modo distinta según su ubicación y sus características. Los más grandes, que cuentan con marcas atractivas y una oferta de ocio paralela, tienen las mejores perspectivas.

En cambio, los de pequeño formato situados en zonas con escasos clientes potenciales o en áreas donde han aparecido otros de mayor dimensión, lo tienen muy difícil. Aguirre Newman los llama "centros zombies", que languidecen sin nadie dispuesto a hacerse cargo de ellos. "Muchos han cerrado y otros tantos lo harán porque se han quedado fuera del mercado, por tamaño o por tener unas características que no responden a las demandas actuales del público", apunta Carolina Ramos, directora de retail centros comerciales de esta firma.