Máxima expectación en torno al macroplan inmobiliario de Aena. El proyecto, que contempla una inversión de 4.261 millones de euros en los terrenos aledaños a los aeropuertos de Adolfo Suárez- Barajas (Madrid) y El Prat (Barcelona), ha despertado el apetito de la comunidad inversora y, aunque aún se desconocen los detalles sobre cómo se articulará el proyecto, los inversores ya están llamando a la puerta del gestor aeroportuario para posicionarse.
Blackstone, uno de los inversores más activos del mercado inmobiliario español de los últimos años, está analizando el plan y, en concreto, ha mostrado su interés por el desarrollo logístico que se proyecta en los aeródromos españoles con más volumen de pasajeros, explican fuentes del mercado EXPANSIÓN.
El gigante estadounidense, que compró el pasado mes de julio a Lar España su cartera logística, compuesta por cinco naves y un suelo por desarrollar, por casi 120 millones de euros, no es en absoluto un recién llegado este negocio. Blackstone fue dueño hasta hace un año de la plataforma paneuropea Logicor, vendida el pasado verano a China Investment Corporation (CIC) por 12.220 millones de euros. Meses después, Blackstone volvió a invertir en Logicor con la compra de un 10% de la firma europea, que en España cuenta con 1,2 millones de metros cuadrados.
Potencial
Además de Blackstone, otros grandes inversores de logística como Merlin, Prologis, P3 Logistic Parks, VGP, CBRE GI y Montepino figuran en la lista de candidatos a pujar por los terrenos destinados a naves logísticas y hangares. En este sentido, el consejero delegado de Merlin, Ismael Clemente, adelantó en mayo que la Socimi estudiará con interés los planes inmobiliarios diseñados por Aena para los aeropuertos de Barajas y El Prat.
Según fuentes del mercado, las principales compañías inmobiliarias se han acercado a Aena para mostrar su interés no sólo por invertir en logística, sino también por el resto de activos que contempla el proyecto –hoteles, oficinas y retail–. Por el momento, se desconoce que fórmula elegirá Aena para la comercialización de los terrenos y si se optará por la creación de sociedades conjuntas para la promoción de los terrenos, en las que sea un inversor quien financie el proyecto. Aena aportaría los terrenos y, eventualmente, podría coinvertir.
Para definir la estructura según la tipología de activos, el gestor aeroportuario presidido por Maurici Lucena ha contratado a Deloitte, en la parte financiera; a Garrigues, en el apartado legal; y a Valtecnic, en la valoración de suelo. El trabajo de estos tres asesores permitirá perfilar el diseño del plan inmobiliario del grupo. Las reuniones comenzarán en septiembre y otoño será un periodo clave, ya que la intención de Aena es imprimir velocidad a la primera fase del proyecto para aprovechar el buen momento del ciclo inmobiliario.
De acuerdo con los datos presentados en abril por el entonces ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, el proyecto para Barajas comprende 920 hectáreas e incluye 2,7 millones de metros cuadrados de edificabilidad para logística, hoteles y oficinas. Mientras, en Barcelona, se promoverán 328 hectáreas y 1,85 millones de metros cuadrados edificables.
Fuentes del sector inmobilario consideran que, en el marco del macrocomplejo inmobiliario diseñado para Barajas, los desarrollos logísticos son los más atractivos y los que más sentido estratégico tiene debido al interés que genera la capital, a la demanda creciente por parte de los operadores, a la excelente ubicación de los terrenos para usos industriales y a las expectativas de rentabilidad de este segmento.
El polo logístico es, de hecho, la piedra angular del proyecto y aglutina 1.096 de los 2.997 millones de inversión estimada en Barajas y 1,486 millones de metros cuadrados de edificabilidad.
Precios
De acuerdo con las estimaciones del sector, los precios por producto logístico terminado en Barajas rondarían los 1.800 euros por metro cuadrado, mientras que la referencia que se maneja por los suelos oscila entre 500 y 750 euros por metro cuadrado.
En El Prat, debido a las limitaciones de espacio para nuevos desarrollos y, por tanto, a la escasez de oferta, estos precios serían superiores, situándose en los 2.000 euros por metro cuadrado en el caso del producto terminado y en entre 750 y 1.000 euros para los suelos. El nodo logístico y el área destinada a actividades de carga y ecommerce suma 850.644 metros cuadrados de edificabilidad. En total, el proyecto de El Prat asciende a 1,848 millones de metros cuadrados edificables.
Los expertos son más reticentes a la hora de determinar la viabilidad de las oficinas, hoteles y el centro de ocio previstos en Madrid, que tanto por ubicación como por nivel de competencia serían actualmente menos rentables, y advierten de que el proyecto de Aena a 40 años vista se enfrentaría a cambios de ciclo inmobiliario y, eventualmente, a gobiernos de distinto signo político. El plan inmobiliario será la gran palanca de crecimiento de Aena a medio plazo, junto a la expansión internacional.
Por R.ARROYO e Y.BLANCO / Expansión
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