El gigante estadounidense Blackstone continúa su apuesta por el sector inmobiliario español. Ayer, a través de Tropic Real Estate, sociedad gestionada por sus fondos, se hizo con el 50,01% de Testa Residencial a un precio de 14,32 euros por acción, lo que supone valorar la compañía que cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en 1.895 millones de euros. La acción de Testa cerró el viernes en 14 euros, el mismo día en el que se acordó la venta, con lo que se ha pagado una prima del 2,1%.
Blackstone ha adquirido las participaciones a Merlin, que ostentaba el 17% del capital, a BBVA (25,2%), y a Santander, al que compra el 7,82% del 36,9% que tiene. Es decir, Santander se queda todavía en la Socimi, con una participación del 29% porque, según apuntan fuentes cercanas a la operación, “todavía ve valor en Testa”.
De alguna manera, Santander le puso en bandeja a Blackstone la gestión de la compañía vendiéndole las acciones necesarias para alcanzar la mayoría y acorralar así a Acciona, que cuenta con el 20% restante del capital. El banco presidido por Ana Botín se convierte así en uno de los principales aliados de Blackstone, el mismo fondo con el que comparte el capital de Aliseda y el que estudia comprar su ciudad financiera, junto a Centerbridge, por más de 3.000 millones de euros.
Salida de accionistas
No es el caso de Merlin y BBVA, que salen de la Socimi. Merlin ha vendido toda su participación (del 17%) por 321,2 millones de euros e informó, mediante comunicado a la CNMV, de que destinará los fondos obtenidos a reducir deuda, en línea con los objetivos del plan de negocio de la compañía. BBVA se ha deshecho del 25,24% por 478 millones, lo que espera que tendrá un “impacto positivo” en su cuenta de resultados y en el ratio de capital, según indicó en una nota en su web. La entidad destacó a su vez la venta como uno de “los múltiples hitos” en su estrategia para reducir la exposición al sector inmobiliario y estimó que, con todas las operaciones anunciadas desde diciembre de 2016, ha recortado en aproximadamente 20.000 millones de euros su exposición a este sector. La participación de BBVA en Testa se remonta a septiembre de 2016, cuando se integró el negocio residencial de Merlin y en negocio residencial de Metrovacesa, y Santander, Popular y BBVA pasaron a ser accionistas de Testa.
Oferta a todos
En el Mercado Continuo, Blackstone hubiera estado obligado a lanzar una opa por el total del capital. En este caso, según explican fuentes de Bolsas y Mercados Españoles (BME), la normativa del MAB establece que es la regulación interna de las sociedades en sus Estatutos donde se establece qué ocurre. En este caso, Blackstone ha hecho extensiva la oferta al resto del accionariado, que tienen derecho a vender al mismo precio al que ha vendido a BBVA, a Merlin y a Santander. Como beneficio para los accionistas con una participación individual inferior al 0,4 % del capital social, Tropic (Blackstone) les ofrecerá el pago al contado de la totalidad del precio. Y es que las intenciones de Blackstone, según indicaron fuentes cercanas al inversor, es ir más allá, y hacerse con el 100%. “Lo lógico es que la gestión de Testa se unifique con el resto de las Socimis que están en su poder con características similares, como ocurrió con Hispania y HI Partners en hoteles”, explican.
Blackstone tiene en propiedad Fidere, también listada en el MAB, compañía dedicada exclusivamente al alquiler de vivienda residencial. A través de esta Socimi, la primera del sector que debutó en el mercado alternativo español, en 2015, gestiona las 18 promociones que adquirió en 2013 a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), con un total de 1.860 viviendas, por casi 126 millones de euros. A esta compra sumó poco después la de otros 1.000 pisos de protección que compró a Sareb y FCC. Su valor en Bolsa actual es de 144,1 millones de euros.
Evolución del negocio
Testa, por su parte, comenzó su andadura en el MAB a finales de julio y tiene un valor de mercado de 1.851,8 millones de euros. No obstante, su intención es cotizar en el Mercado Continuo, planes que tuvo que demorar porque no era el momento óptimo de mercado. Cuenta con una cartera de 10.615 viviendas actualmente (frente a 9.244 al final de 2017) y 317 locales comerciales, con un valor de mercado de 2.637 millones de euros. Los contratos en vigor a junio de 2018 representan unas rentas brutas anualizadas de 85,01 millones de euros a cierre de semestre.
Por tanto, Blackstone refuerza con esta adquisición su posición de liderazgo en el sector inmobiliario en España. Desde 2012, acumula inversiones por 20.000 millones de euros con una tipología muy diversificada. Ha sido uno de los fondos más activos en la compra de carteras inmobiliarias a los bancos. La primera gran operación la cerró en 2015 con la compra de 40.000 hipotecas de Catalunya Banc, valoradas en 6.400 millones de euros, por 3.600 millones. Anticipa gestiona esta cartera, junto con otras que ha ido comprando el banco posteriormente.
Un año después de esta operación, conocida como Hércules, Blackstone compró 4.500 viviendas en régimen de alquiler de Banco Sabadell en el marco del proyecto Empire y en 2017 adquirió a BBVA la cartera Buffalo, formada por 3.500 activos, sobre todo viviendas terminadas, valorados en 300 millones de euros. El pasado año llevó a cabo su mayor inversión en España con la compra a Santander del 51% del negocio inmobiliario de Banco Popular. Esta cartera tiene un valor en libros de 10.300 millones.
Y, además, Blackstone es el mayor propietario de hoteles en España tras la compra de HI Partners e Hispania (63 hoteles y unas 18.000 habitaciones en el país), operaciones que hizo en 2017.
Por D. BADÍA y C.MORÁN / Expansión
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