Por JORGE SALIDO COBO y LUIS M. DE CIRIA / El Mundo

El mercado residencial ha dado la bienvenida a un nuevo y crucial actor: los fondos de inversión. Desde hace unos meses, estas sociedades de capital riesgo han puesto su punto de mira en los proyectos de vivienda de obra nueva principalmente, en zonas prime de Madrid, Barcelona y algunos emplazamientos de costa. Un desembarco en forma de ingentes cantidades de capital muy bien recibido por un sector inmobiliario patrio muy necesitado de crédito.

Los fondos afrontan el nuevo reto inmobiliario de la promoción tras haber apostado, en los últimos años, primero por el producto terciario y comercial y, posteriormente, por el residencial acabado, con la adquisición de edificios de viviendas para explotar en alquiler. Ahora, dan un paso más con el mismo objetivo: buscar el negocio más rentable en cada momento del ciclo.

La fórmula que emplean estos grandes inversores para entrar en los desarrollos residenciales sigue un patrón: la alianza con un socio local que aporte el conocimiento del mercado y del proceso, que sea capaz de entender los sofisticados métodos de análisis que requieren y de compartir parte del riesgo de la operación.

Hasta ahora, los proyectos surgidos de estas alianzas son contados y se llevan con el máximo secretismo. El más famoso en Madrid es de la calle Juan Bravo, 3. El preciado solar, en plena Milla de Oro del Barrio de Salamanca, fue adquirido por Grupo Lar y Pimco, la gestora estadounidese de fondos referente a nivel mundial. Aún se desconocen los detalles del producto que albergará.

Pero Juan Bravo 3 encarna sólo la punta de lanza del nuevo rumbo que está tomando la promoción (sobre plano o en rehabilitación) que viene de la mano de fondos como Rockspring, Pall Capital, Case Lake, Kennedy Wilson o HMC. Según ha sabido este suplemento, también hay fondos detrás de proyectos en las calles madrileñas de Príncipe de Vergara, Estebáñez Calderón y Serrano.

Para conocer de primera mano este fenómeno, Su Vivienda ha contactado con empresas que ya participan en estas operaciones. Una de las mejor posicionadas tal vez sea SFI Consulting, firma que desde 2009 ha comercializado más de 4.000 casas para bancos, fondos y la Sareb, con la que participó en la primera gran venta de una cartera residencial, la operación Bull. Su director general, Javier Timoner, que trabaja en desarrollos residenciales con fondos de los que aún no puede ofrecer detalles, da algunas las claves de su apuesta por la promoción residencial.

"Los fondos desembarcaron en España con intención de comprar activos prime con enormes descuentos. Llegaron buscando inmuebles terciarios con retornos muy altos o residenciales terminados a precios muy bajos, pero se fueron dando cuenta de que apenas había", explica Timoner. "Ahora ya saben que, si quieren invertir, deben entrar en el residencial y que aquí el negocio está en la costa y en la primera vivienda en las grandes ciudades", afirma.

De este modo, los fondos han virado hacia la obra nueva residencial movidos por la rentabilidad, que puede llegar a ser incluso superior al margen de beneficio del 20% que manejan los promotores. Hay analistas que fijan la horquilla de rentabilidad entre el 10% para proyectos en el centro de las grandes ciudades y el 30% en las buenas zonas de playa.

Entre el nuevo escaparate de viviendas con participación de fondos en Madrid está el exclusivo residencial Aravaca Garden, cuya gestión lleva la firma española Momentum REIM junto con el fondo Heref III, de la compañía norteamericana HMC. Ignacio Pareja, socio de Momentum REIM, detalla cómo funciona este pacto, que desembocará en la entrega de las viviendas en abril de 2017. 2Heref III no hace un préstamo, sino que ambos coinvertimos", aclara.

Proyectos de lujo

Las promociones, por el momento, tuteladas por fondos tienen un denominador común: van ligadas a un lujo a precio razonable y están en enclaves privilegiados. Por ejemplo, Aravaca Garden (en la imagen). Este residencial, impulsado por Momentum REIM y el fondo Heref III sobre una parcela de 18.000 metros, tendrá ocho bloques con sólo 72 viviendas (pisos, áticos y bajos con jardín) desde 550.000 euros y espectaculares zonas comunes.

Coinversión

Sobre la forma de trabajar con estos inversores internacionales, Timoner indica que los fondos "no sólo buscan socios con un conocimiento profundo del mercado donde van a operar". "Todos exigen coinvertir para compartir los riesgos", confirma. Los analistas apuntan a que la coinversión es una de las claves de estos acuerdos y que suele repartirse en torno al 90%-10% a favor del fondo, o incluso 95%-5%, por lo que el beneficio del socio local se basa más en los honorarios por gestión y la comisión por ventas que en el propio retorno de la inversión.

Pareja comenta que su firma trabaja desde hace un año con fondos y ahora empieza a recoger los frutos. "Aravaca Garden es el primer proyecto de este tipo, pero pronto cerraremos el segundo y después muchos más", adelanta. "El sector residencial", añade, "representa una gran oportunidad y los fondos comienzan a ver este filón". Pese a ello, Pareja admite que no es fácil convencerles para que entren en un país que ha sufrido una de las mayores burbujas.

Por su parte, el director general de SFI Consulting especifica cómo es la dinámica de trabajo: "Una vez que creemos haber identificado una oportunidad, estudiamos en profundidad el mercado de la zona y analizamos los costes de construcción o rehabilitación para fijar el capital que es necesario. Luego se decide cómo se reparte la inversión y qué parte se puede financiar. Por último, el fondo contrata nuestros servicios (gestión del activo, del proyecto de obra y la comercialización de las viviendas)".

Por el momento, remarca Pareja, los fondos apuestan sobre seguro, sobre suelos finalistas que se compran a precio muy rebajado en demarcaciones consolidadas con potenciales compradores de rentas medias y altas. Además, impulsan casas de lujo. "Esta oferta tiene el éxito garantizado al disfrutar de una demanda embalsada y no haber producto similar tras la desaparición de muchos promotores", esgrime.

Timoner añade un atractivo más para los fondos: "España es el mercado turístico residencial más grande del mundo, por encima incluso del de Miami". Asegura que en determinados enclaves de playa como la Costa de Sol, la Costa Blanca y las islas Baleares y Canarias "se están posicionando con fuerza fondos especializados que han entendido que la costa es un nicho de negocio de vivienda turística por el que apostar".

Vivienda turística

Las zonas 'prime' de playa también están marcadas en rojo en la agenda de los fondos que apadrinan la promoción residencial. Poniendo el foco en el cliente internacional, estos inversores incluso «crearán marcas propias con las que operar en este mercado a largo plazo», indica Timoner, de SFI Consulting. La rentabilidad que barajan en este segmento no baja del 30%, merced a que intentan promover sobre suelos ganga adquiridos a bancos.

Todos ganan

Ante este panorama, el sector inmobiliario se felicita por la irrupción de los fondos, a los que ve como una vía de entrada de capitales muy importante. "Estamos iniciando un nuevo ciclo tras siete años sin crédito, que empieza con dinero internacional y seguirá con nacional", dice Pareja. "Esta situación", señala, "es lógica, es una fase más por la que debe pasar el mercado en su camino hacia la normalización".

Ernesto Tarazona, asociado de Residencial y Suelo de Knight Frank, ensalza un "papel patriótico" de los fondos. "Representan", prosigue, "una alternativa financiera para hacer viviendas, con la que todos ( fondos, promotores y compradores) ganan". "Hay tan poco stock de este tipo que la nueva oferta amparada por fondos genera competitividad y producto para que el comprador tenga más donde elegir", declara.

Según Tarazona, la mayor parte de los fondos han llegado a la promoción para hacer un plan de negocio de entre tres y cinco años, aunque algunos se quedarán más tiempo. "Yo soy de los que piensa que ese plazo será más largo y tendrán más importancia en el desarrollo de la promoción residencial de la que muchos dicen. La banca tardará tiempo en recuperarse y los fondos serán los encargados de seguir proporcionando capital", pronostica.

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